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合作開發房地產合同轉變為項

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-04-21 瀏覽:439
導讀: 合作開發房地產合同轉變為項目轉讓合同糾紛案 一、一審情況 原告:湖北方泰房地產開發有限公司 被告:武漢勞業綜合開發股份有限公司 委托代理人楊慶功,湖北天元兄弟律師事務所律師。 第三人:武漢市撤銷武漢科技信托投

合作開發房地產合同轉變為項目轉讓合同糾紛案

一、一審情況

原告:湖北方泰房地產開發有限公司

被告:武漢勞業綜合開發股份有限公司

委托代理人楊慶功,湖北天元兄弟律師事務所律師。

第三人:武漢市撤銷武漢科技信托投資公司清算組。

第三人:湖北中房實業發展股份有限公司。

原告方泰公司訴稱,第三人武漢市撤銷武漢科技信托投資公司清算組和湖北中房實業發展集團股份有限公司與被告武漢勞業綜合開發股份有限公司就開發建設武昌區明倫街房屋改造項目先后簽訂了三份合同。即1993年5月8日的《聯合開發建房協議書》、1993年5月19日《武昌明倫街房屋改造項目轉讓合同書》、1993年6月18日《武昌明倫街房屋改造項目轉讓補充合同》。 第三人與被告叁方在第三份合同即1993年6月18日《武昌明倫街房屋改造項目轉讓補充合同》中約定將該項目中第三人的權利和義務全部轉讓給原告湖北方泰房地產開發有限公司承接。原告承接了該項目后,在履行合同過程中,發現被告將該項目土地使用權轉讓給原告不符合《中國人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第19條的規定,根據《合同法》第五十二條第五款的規定應認定合同無效;根據《合同法》第五十八條的規定,被告應返還原告財產2006萬元,并承擔本案訴訟費。

被告勞業公司辯稱,方泰公司與勞業公司所簽三份合同真實、合法、有效,合同當事人應當繼續履行合同。故原告的訴訟請求不能成立,應當依法予以駁回。

經過當事人舉證、質證,一審法院查明:1993年5月8日,勞業公司作為甲方與乙方中房公司、武科信公司清算組簽訂聯合開發建房協議。協議約定,甲方由于資金不足,引進乙方資金共同開發武昌明倫街改造項目中沿武咸公路的三棟高層和明倫街的一棟多層,總建筑面積約4.4萬平方米。甲方負責土地和前期工作,包括項目立項、地質鉆探、施工圖設計、報批、土地批租等,直到取得建設許可證,交付乙方施工。乙方負責繳納四費一稅,全部建筑資金,并組織實施建筑工程以及商品房的銷售等工作。建設完工后,甲、乙雙方按3:7的比例進行分成,分配方式為縱向垂直分割,好壞搭配。同月19日,勞業公司作為甲方與乙方應城公司簽訂武昌明倫街房屋改造項目轉讓合同書。雙方約定,原屬甲方開發的武昌明倫街房屋改造項目的前三棟高層和北一棟多層4號樓,共計建筑面積約4.4萬平方米,轉讓給乙方開發建房,甲乙雙方遵照760元/平方米售斷的原則,乙方向甲方付款總計約3344萬元甲方應向乙方提供所轉讓項目用地證書、用地紅線圖等一切有關建房的有效文件,在乙方交畢需交的四費一稅后,甲方負責為乙方提供建筑許可證和劃好實紅線,以利乙方施工。此轉讓項目施工和商品房出售由乙方負責完成,甲方協助乙方辦妥房屋產權證的發放手續。雙方約定的付款辦法,自訂合同之日起5日內,乙方向甲方付500萬元定金,25日內乙方向甲方付1506萬元,簽訂合同4個月內,甲方向乙方交三棟高層建筑許可證,并在3日內、60日內,由乙方向甲方分別付款668萬元、501萬元。甲方向乙方交高層建設許可證之日起二年半內并辦好產權移交有關手續后,乙方向甲方付完余款,雙方還就其它事項進行了約定。同年6月18日,甲方勞業公司與乙方中房公司、武科信公司清算組簽訂補充合同約定:雙方在簽訂上述兩份協議書的基礎上簽訂補充條款,乙方向甲方付款60%后十個月內,甲方向乙方提交4號樓施工藍圖和建設許可證,以便乙方實施,甲方協助乙方申報施工用水、用電,其費用由乙方承擔,甲、乙雙方各派1-2人在現場成立聯絡組,乙方以甲方名義銷售轉讓項目所建房屋,甲方協助乙方辦妥銷售房過戶手續,費用由乙方負責。待乙方中外合資“湖北方泰房地產開發有限公司”登記注冊后,原乙方同甲方簽訂的所有合同均同時由“湖北方泰房地產開發有限公司”與甲方改簽,原合同條款均不改變。根據合同約定,勞業公司共收款2006萬元,方泰公司建設完成了1棟多層樓房施工、銷售工作。1995年11月1日,勞業公司取得武昌區明倫街地號WP-94-016圖號為484,總面積為4749.40平方米的土地使用權,使用期限從1994年3月1日起至2054年3月1日止。1993年6月17日,中房集團應城公司、武漢科技信托投資公司、香港信裕投資有限公司投資成立中外合資企業湖北方泰房地產開發有限公司。2000年7月10日,中國人民銀行武漢分行公告,經中國人民銀行總行批準,決定撤銷武漢科技信托投資公司,由武漢市政府成立清算組,對該公司進行清算。1996年8月2日,勞業公司向方泰公司致函,要求方泰公司每年6月1日足額繳納全部土地使用費。1998年1月21日,雙方簽訂《項目尾款認可協議書》確認尾款總金額為9617283元。1999年2月5日,勞業公司向方泰公司催收欠款共計9617283元,同年3月10日,方泰公司向勞業公司回函稱,按雙方售斷合同規定,我方在支付項目轉讓合同金額60%后,勞業公司應交付項目所有合法手續,目前仍未見履約。故請勞業公司盡快將屬于方泰的項目土地使用證和不可分割的合法手續原件交給方泰公司。同月18日,勞業公司回函稱,三棟房屋規劃手續已辦至繳納四費一稅階段,方泰公司四費一稅仍未繳納,致使規劃手續長期懸而未決,造成勞業不能按時收回轉讓金,方泰公司已構成違約。2000年元月10日,雙方對項目尾款進行認可確認。2000年5月31日,雙方簽訂明倫街項目市場建設有關問題的協議書,該協議書約定,為了盡快使3棟高層用地產生一定效率,經雙方協商,決定將該項目用地與武昌區市場開發服務中心合作興建蔬菜批發市場。2002年12月,方泰公司向本院提起訴訟,要求確認雙方簽訂合同無效,被告返還原告2006萬元。

一審法院認為,湖北方泰房地產開發有限公司系由中房集團應城公司、武漢科技信托投資公司、香港信裕投資有限公司共同投資成立的企業法人。中房集團應城公司、武漢科技信托投資公司、與勞業公司簽訂的合同所產生的權利、義務,應由湖北方泰房地產開發有限公司離地有和承擔。方泰公司與勞業公司均具有房地產開發經營資格,勞業公司以其依法取得土地使用權作為投資與方泰公司合作建房,未違反法律、法規禁止性規定,且系雙方真實意思表示,應認定為合法有效。方泰公司要求確認合同無效,缺乏事實和法律依據,一審法院不予支持。據此,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條的規定,判決如下:

駁回原告湖北方泰房地產開發有限公司的訴訟請求。

二、二審情況

一審判決宣判后,原告方泰公司不服,提起上訴。

二審法院認為,勞業公司、應城公司、武科信公司簽訂的《聯合開發建房協議書》約定三方共同開發武昌明倫街改造項目中沿武咸公路的三棟高層和一棟多層樓房,并約定了各方的權利義務及利潤分成比例,該合同應為合作開發房地產合同。其后,勞業公司與中房公司簽訂的《武昌明倫街房屋改造項目轉讓合同書》及勞業公司、中房公司、武科信公司簽訂的《武昌明倫街房屋改造項目轉讓補充合同》,約定勞業公司以3344萬元將項目轉讓給應城公司、武科信公司,雙方簽訂的〈聯合開發建房協議書〉中的第三條只作對方對外之用,雙方具體實施按《武昌明倫街房屋改造項目轉讓合同書》不變。可見,本案訟爭的三份合同的性質已由合作開發房地產合同轉變為項目轉讓合同。

在方泰公司注冊成立后,依據《武昌明倫街房屋改造項目轉讓補充合同》的約定,武科信公司、應城公司在本案訟爭合同中的全部權利義務已實際轉讓給方泰公司。上述合同系當事人真實意思表示,未違反法律法規的強制性規定。且合同簽訂后,雙方已實際部分履行了合同,武科信公司、中房公司已向勞業公司支付項目轉讓款2006萬元在履行合同過程中,雖然勞業公司未將多層樓項目的土地使用梳辦理至自己名下,但其將多層樓項目的土地交付方泰公司后,方泰公司已完成了多層樓項目的施工并將房屋銷售完畢,房屋產權及土地使用權已直接辦理至購房戶名下,應視為有關部門對勞業公司將多層樓項目所涉土地使用權轉讓給方泰公司的行為予以認可;對于三棟高層樓項目,雖然勞業公司在訂立合同時未取得土地使用權,但在訴訟前已于1994年3月1日取得所涉地塊的臨時國有土地使用證,于1995年11月1日取得正式國有土地使用證,并完成了所涉地塊的拆遷安置工作,將土地交付給方泰公司使用,符合土地出讓合同約定的開發利用條件,根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第七條“轉讓合同的轉讓方,應當是依法辦理了土使用權登記或變更登記手續,取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同,一般應當認定無效,但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發利用了土地,在一審訴訟期間,經有關主管部門批準,補辦了土地使用權登記或變更登記手續的,可認定合同有效”的規定,勞業公司將本案訟爭合同所涉土地使用權轉讓給方泰公司的行為應為有效。因此,本案訟爭的項目轉讓合同是符合土地使用權轉讓條件的,根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第九條“享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發建設,也未辦理審批手續和土地使用權轉讓手續,轉讓建設項目的,一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效;如符合土地使用權轉讓條件的,可認定項目轉讓合同有效,責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續”的規定,本案訟爭的項目轉讓合同應為有效。故方泰公司關于合同無效的上訴理由不能成立,其相關上訴請求本院不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條,最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第七條、第九條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

三、律師點評:

本案涉及兩個焦點法律問題:其一,合作開發房地產合同的效力問題,其二,名為合作開發房地產合同,實為土地使用權轉讓合同問題。分述如下:

第一個問題:合同的效力,是指合同所具有的法律約束力。《中華人民共和國合同法》第八條規定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。《合同法》的頒布以維護市場交易安全,充分尊重當事人的意思自治為原則,限制了無效合同的范圍,認定合同無效,必須以全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。同時,當事人之間禁訂的合同,只有在違反了法律、行政法規禁止性規定的情況下,才能認定為無效合同。

合作開發房地產合同的生效,應滿足合同生效的一般條件,即行為人應具有相應的民事行為能力,行為人意思表示真實,合同內容不違反法律或者社會公共利益,合同形式亦不違背法律規定。合作開發房地產合同的效力,是審理合作開發房地產合同必須首要解決的問題。但我國現行法律對合作開發房地產合同的具體規定不具體、不明確。筆者認為,在法律、法規對合作開發房地產合同沒有作出具體、明確規定時,確認其效力應當以《民法通則》、《合同法》規定的合同生效、合同無效的條件及其立法精神為指導,從合同當事人的意思表示及訂立合同的目的出發,準確地確定合同的性質。在認定合同的效力問題上,要增強合同意識,貫徹合同自由和當事人意思自治原則,在不違反法律、行政法規的前提下,促成當事人實現合同目的。

在司法實踐中,確認合作開發房地產合同的效力,主要對合同主體、合同內容進行審查。

1、審查合同主體是否具有房地產開發經營資格

法律對從事房地產開發的主體有著嚴格的限制條件,從事房地產開發應具備兩個條件:首先,從事房地產開發的企業應是房地產企業。其次,房地產企業應具備相應的資質條件。未取得房地產開發資質等級證書的企業,不得從事房地產開發經營業務。本案中,方泰公司與勞業公司均具有房地產開發經營資格。

2、審查合同的內容是否違反法律、行政法現的強制性規定

合同是否有效,其核心是合同的內容是否合法,是否違反國家法律、行政法規的強制性規定。本案中,勞業公司以其依法取得土地使用權作為投資與方泰公司合作建房,未違反法律、法規禁止性規定,且系雙方真實意思表示,應認定為合法有效。

第二個問題:名為合作開發房地產合同,實為土地使用權轉讓合同。《解釋》規定:合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同。這種名為合作開發房地產合同,實是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式,是提供土地使用權方“以地謀利”,這種“利”可能為貨幣,也可能為房屋。本案中,勞業公司、中房公司、武科信公司簽訂的《武昌明倫街房屋改造項目轉讓合同書》和《武昌明倫街房屋改造項目轉讓補充合同》,約定勞業公司以3344萬元將項目轉讓給中房公司、《聯合開發建房協議書》中的利潤分成條款只作對方對外之用。可見,合同的性質已由合作開發轉變為項目轉讓。



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